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《我不是药神》养老版：“住不起的”高端老年公寓

2018年7月28日，星健Sapphire香山长者公馆正式对外开放。据不完全统计，这已是自2012年以来北京开业的第16家高端养老机构。近年来，笔者陆续接到了很多老年读者的抱怨：“现在养老院太贵了，根本住不起”、“我们老两口的退休金加起来都不够”……一时间，“高端老年公寓”、“天价养老院”、“五星级酒店式养老院”等名词不断出现在人们视野中，颠覆着普通大众对养老机构的传统认识，而以万科、保利、远洋、泰康、中国人寿、北控、同仁堂等为代表的知名企业先后投入到高端养老市场，更将养老这个夕阳中的朝阳产业推向舆论的风口浪尖。

就在前不久，一篇题为《养老机构三年涨价近40%，养老难题如何破？》的文章又引起了新一轮的讨论：高端老年公寓到底有多高端？除了硬件，服务是否也配得上高端？动辄每月上万的收费是否合理？在高昂的投入、房租和人工成本下，这些高端老年公寓是否能盈利…

带着这些疑问，笔者深入走访了位于北京城区的几家高端老年公寓，并拜访了养老行业内相关企业、专家、学者，希望能找到一些脉络。

一、高端的绝不仅仅是硬件，更有全方位的服务

笔者先后走访了3家高端老年公寓，分别是：位于西南三环的新华家园莲花池尊享长者公寓、位于西南四环外的椿萱茂(青塔)老年公寓、以及位于绝对市中心南二环内，即将开业的首厚康健康养社区。

深入走访才发现，这3家老年公寓原来都“大有来头”，新华家园是新华人寿保险(上市公司)旗下的第1家高端老年公寓；椿萱茂是远洋地产(上市公司)旗下的高端养老品牌，青塔是北京的第3个老年公寓；首厚康健是市属国企首旅集团、厚朴投资(亚洲顶级私募基金)、以及中国健康养老集团(央企)联合成立的高端养老品牌。

走进这3家老年公寓，笔者对养老院的认识完全被颠覆：奢华却又温馨的装修风格、星级酒店标准的房间、以及丰富的公共配套功能区(医务室、咖啡厅、电影院、酒店式餐厅、棋牌室、阅读室、书画室、空中花园、手工区、理发室、国外进口的专业护理设备……)

除了高端的硬件，最吸引笔者的还是这些项目先进的服务理念，以及全方位、专业化的养老服务。它们会强调“让老人自主、快乐的生活，而非一味享受被动式的照顾”、“开始老人新的健康生活方式”、“无微不至、家人一样的关怀”。在服务体系打造上，如椿萱茂的“乐享365服务体系”、首厚康健的“全龄开放式”社区服务体系等，都已完全摆脱了单纯的“养老”、“照顾”概念。此外，首厚康健还引入了日本排名NO.1的养老运营服务品牌——日医学馆(拥有50年历史，在日本每月约为14万名客户提供服务，护理失能、失智老人是其特长。)

二、即使收费过万，也依然摆脱不了运营赔钱的现状

这3家老年公寓收费都过万，根据选择的房型、以及入住老人身体状况的不同，分为：自理、失能、失智，其中失能、失智还会再细分不同等级，收费区间在每月1万至2.5万，包含床位费、服务费、餐费，另外还需要一次**纳押金、安置费等费用。

每月1万+的收费确实不便宜，那么这些项目是否盈利呢？笔者带着这样的疑问拜访了多位为业内专家，结果大跌眼镜：如果按照市场化的方式算账，目前北京几乎没有一家高端老年公寓可以实现盈利，即使入住率100%的项目，也很难实现盈利。

以其中一家养老机构为例，社区内建筑面积2万平米，其中公摊面积(包括老人活动空间、无障碍通道等)占比40%，规划共容纳300户(约400人)，每户建筑面积40平米。我们在入住率100%(的基础上进行成本测算，租金成本3.5元/㎡/天，平摊到每户为7000元/月；人力成本方面，300户的养老院至少配以90人的管理团队(包括一线服务人员55人、行政和财务人员各5人、餐饮工作和保洁人员各10人、管理层5人)，在公司承担五险一金的情况下，所有工作人员税前工资平均大约6000元/月，平摊到住户每人为1800元/月；折旧摊销费用方面，假设固定资产投入6000元/平米，按照15年折旧年限，社区整体的折旧摊销费用为67万/月，平摊到每户为2667元/月；日常运营开支(能源及物业费等)方面，若以20元/平米/月计算，平摊到每户的成本为1333元/户。这四个方面的成本加总已经达到12800元。

“如果不是背靠大企业，在目前市场环境下，这些高端老年公寓很难生存，客观来说，这些公寓所提供的硬件和服务成本高于它们对住户每月1万多的收费，但是目前高端养老市场还处在培育期，这些企业也是在布局阶段。”不止一位业内专家表达了类似的观点。

三、战略布局，更看好未来养老市场的万亿规模

既然不盈利，这些高端老年公寓为何还不断出现，甚至已经开始逐渐快速扩张，逐渐形成规模化、连锁化。

“虽然目前不盈利，但这个阶段的首要任务是打造高端养老品牌、培养团队”、“核心位置的养老项目极具稀缺性，这个项目资源的卡位至关重要”、“目前已经有大批资本进入养老，如果等到市场真正爆发的时候，已经很难再分一杯羹”、“养老是中国下一个真正的风口，几万亿，几十万亿的市场空间，一定会诞生多家上市公司”……专家的这些观点从侧面也印证了养老市场的火爆，虽尚不盈利，但在战略层面，已刻不容缓。

四、积极意义：“这些高端老年公寓引领了养老服务的品质升级”

就像电影《我不是药神》中说提出的观点：如果不给医药企业利润空间，或许就没有企业承担巨大的成本和风险去研发新药，最终受苦的还是病人。

回归到养老层面，专家也多次提到的：“我国养老服务长期由低端的养老院、福利院提供，除了低质量、缺乏安全感的服务以外，更出现了虐待老人的现象，引起了社会的极大关注。而高端老年公寓的出现，不仅引领了养老服务的品质升级，更在推动中国养老产业发展、引导养老服务消费观念、培养专业人才等方面起到了不可或缺的积极意义。”

五、如何为父母选择一家性价比高的老年公寓

最后，回到客户视角，这么多高端老年公寓，到底哪一家最适合自己，哪一家性价比最高，如何判断一家老年公寓的好坏？笔者也就这些老人、家属关切的问题一并请教了专家，并把自己走访的这3家项目请专家从专业角度给出建议。

“从专业角度，我建议客户还是根据自己所住的位置、身体、经济情况，选择适合的老年公寓。我建议可以从以下6个维度去判断：区位(周边医疗、交通、生活配套)、装修档次、公共空间功能配套、老人房间品质、服务品质以及价格，通常来说，区位是影响老年公寓最重要的因素，位置越好的项目，周边医疗、交通、配套资源越丰富。”专家如是说道。

“首厚康健在这3个项目中，区位价值十分明显，凸显依托国企存量资产发展养老服务的优势，最近推出的押金年化收益5%的会员模式在金融从业的成年子女中引起追捧，期待它在开业后表现出优秀的服务品质。”

经过这一轮深度调研，笔者对高端老年公寓有了全新的认识：随着中国各个行业消费升级时代的到来，符合老人需求的高端产品和服务也会更加得到市场的认可。而在北京疏解腾退的大环境下，临近亲朋好友、临近三甲医院、临近成熟社区的高端养老设施资源将愈渐稀缺。据了解，目前北京恭和苑、和熹会、和悦家等月收费1.5万元以上的高端老年公寓已经一床难求。无论是为了父母，还是为了今后的自己，高端养老机构都值得投资。